La guía Operations & Maintenance Best Practices, del Departamento de Energía de Estados Unidos, documenta que operar con un programa de mantenimiento preventivo, en lugar de esperar a que algo falle, reduce el costo de mantenimiento entre 12% y 18%.
El Lawrence Berkeley National Laboratory (Mills, 2009) estudió 1.500 edificios de Estados Unidos y encontró que corregir las deficiencias detectadas redujo el consumo de energía en una mediana del 16%, con una recuperación de la inversión de 1,1 años.
Para el mantenimiento de sistemas HVAC en edificios comerciales, la referencia internacional es la norma ANSI/ASHRAE/ACCA 180, y nuestros contratos siguen sus criterios de inspección.
En Punta Pacífica, donde torres altas, hoteles y centros médicos funcionan frente a la bahía con sistemas de gran escala que casi nunca se detienen, un calendario de visitas permite enterarse de una falla en una visita programada y no con el edificio lleno.
Un contrato de mantenimiento incluye visitas preventivas programadas sobre sus equipos, informe escrito de cada visita, tarifa preferente en correctivos y una línea de atención prioritaria que no tiene quien carece de contrato. Climatiza lo ofrece en tres niveles, Básico, Prioritario e Integral, según el tamaño y la criticidad de la instalación, para torres residenciales, hoteles y centros médicos de Punta Pacífica.
Una falla en un edificio con ocupación constante afecta a mucha gente a la vez: apartamentos sin aire, habitaciones que no pueden venderse, un consultorio que debe reorganizar su agenda. La reparación en sí suele ser la parte menor del costo.
El mantenimiento preventivo no elimina las averías: cambia cuándo y cómo se descubren. En vez de un domingo por la noche con el edificio lleno, el problema sale a la luz en una visita planificada, con el equipo operando y margen para decidir y coordinar con la administración.
Punta Pacífica reúne torres altas, hoteles y centros médicos en los que un solo sistema atiende muchos pisos, de modo que una falla se repite en muchos espacios. A eso se suman las condiciones de Panamá: los equipos trabajan todo el año con humedad alta y, frente a la bahía, con aire salino que ataca los metales. Los intervalos de los manuales de fabricante parten de instalaciones que descansan parte del año, y estas no descansan.
| Básico | Prioritario | Integral | |
|---|---|---|---|
| Visitas preventivas programadas | Sí | Sí | Sí |
| Informe escrito por visita | Sí | Sí | Sí |
| Tarifa preferente en correctivos | Sí | Sí | Sí |
| Atención en horario laboral | Sí | Sí | Sí |
| Línea prioritaria de atención | — | Sí | Sí |
| Correctivo menor incluido | — | Sí | Sí |
| Gestión completa del parque de equipos | — | — | Sí |
| Limpieza de ductos programada | — | — | Sí |
| Reposición de consumibles | — | — | Sí |
| Plan de renovación de equipos | — | — | Sí |
| Interlocutor asignado | — | — | Sí |
| Pensado para | Oficinas, tiendas individuales, comercio pequeño | Restaurantes, hoteles pequeños, tiendas de cadena, clínicas | Hoteles, torres, cadenas y grupos de franquicia |
| Componente | Qué se verifica |
|---|---|
| Desempeño | Temperaturas de operación, presiones y cómo responde el equipo cuando trabaja a plena carga |
| Filtros | Estado de cada filtro; se limpian o se reponen |
| Serpentines | Limpieza y estado, con vigilancia de la corrosión en equipos que reciben aire salino de la bahía |
| Drenajes | Bandejas de condensados y líneas de drenaje, origen frecuente de olores y de daños por agua |
| Parte eléctrica | Conexiones, contactores y consumo de los motores |
| Refrigerante | Nivel de carga y detección de fugas |
| Ductos y difusores | Estado visible y caudal de aire |
| Historial | Se actualiza la ficha de cada equipo con lo encontrado en la visita |
| Etapa | Qué ocurre |
|---|---|
| 1 | Levantamiento de activos: recorremos el edificio e inventariamos los equipos, su ubicación, su estado y cuáles son críticos para su operación |
| 2 | Recibe el informe del levantamiento, con los hallazgos sobre sus propios equipos |
| 3 | Preparamos la propuesta de nivel y calendario sobre ese inventario; el ingreso de los técnicos y los horarios se acuerdan al contactarnos |
| 4 | Se realiza la primera visita programada y queda abierto el historial de cada equipo |
Nuestra oficina está en la Calle Gervasio García, en Ciudad de Panamá. Por carretera, hasta Punta Pacífica hay unos 4 km (distancia aproximada, calculada sobre mapa). El primer paso es el levantamiento de sus equipos en sitio.
Limpiamos y desinfectamos los conductos de torres, hoteles y centros médicos, con fotografías y video del antes y el después.
Torres residenciales, hoteles, centros médicos, restaurantes y locales comerciales de Punta Pacífica.
Si administra una torre con varios sistemas o un grupo de inmuebles: el contrato se arma por sistema o por sede y cada visita genera su informe; el calendario se define al contactarnos. Escríbanos y lo definimos según su caso.
No hay un intervalo único: depende del tipo de equipo, de las horas de uso y de qué tan crítico sea para la operación. En Panamá los equipos funcionan los doce meses con humedad alta, por lo que los intervalos de los manuales de fabricante, pensados para instalaciones que descansan parte del año, suelen quedarse cortos. Por eso el calendario se define a partir del levantamiento que Climatiza hace de sus equipos y no de un promedio.
Las más habituales son que enfría menos o tarda más en alcanzar la temperatura, ruidos que antes no tenía, goteo u olor a humedad, un consumo eléctrico que sube sin que haya cambiado el uso y arranques y paradas más frecuentes. Para Climatiza, lo ideal es no llegar a ese punto: con mantenimiento preventivo el problema aparece en una visita programada, con el equipo funcionando, y no en un momento de máxima ocupación.
En cada visita de Climatiza se verifican el desempeño del equipo (temperaturas de operación, presiones y respuesta a plena carga), los filtros, los serpentines, los drenajes, la parte eléctrica, el refrigerante (carga y fugas) y los ductos y difusores, y se actualiza el historial del equipo. Cada visita cierra con un informe escrito.
Depende de cuántos equipos son, de qué tipo, de su estado y de la frecuencia de las visitas. Por eso en Climatiza siempre partimos del levantamiento de activos: una cotización sin conocer la instalación es una estimación, no un precio. Escríbanos por WhatsApp y comenzamos por ahí.
Sí: el aire salino favorece la corrosión de serpentines y otras piezas metálicas, y por eso en cada visita Climatiza revisa su limpieza y su estado. El calendario de visitas se ajusta según lo que muestre el levantamiento de sus equipos y lo que se vaya encontrando en el historial.
Quien tiene contrato con Climatiza cuenta con una línea de atención prioritaria y con tarifa preferente en correctivos. En los niveles Prioritario e Integral, además, el correctivo menor viene incluido.
El correctivo menor de los niveles Prioritario e Integral cubre la mano de obra y los materiales de consumo. Los repuestos mayores se cotizan aparte y usted los aprueba antes de que Climatiza intervenga.
Sí. En Climatiza, la mayoría de las instalaciones que atendemos las montó otro proveedor. En el levantamiento inicial dejamos documentado el estado en que recibimos cada equipo.
No hay nada que firmar al principio: se parte del levantamiento de sus equipos. Con ese inventario, la propuesta se mide sobre su instalación y no sobre un promedio.